Jak spočítat návratnost investičního bytu

Proč je výpočet návratnosti klíčový?

Při nákupu investičního bytu nestačí sledovat jen kupní cenu a výši nájmu. Správný investor počítá se všemi náklady, riziky i dlouhodobým vývojem trhu.
Ať už kupujete byt v lokalitě Praha, Brno nebo v menším regionálním městě, princip výpočtu je vždy stejný.

Základní vzorec pro výpočet návratnosti

Nejjednodušší forma výpočtu je tzv. hrubý výnos (gross yield): ROČNÍ NÁJEM / POŘIZOVACÍ CENA NEMOVITOSTI X 100 =

Příklad:
Kupní cena bytu: 4 000 000 Kč
Roční nájem: 240 000 Kč
240 000 / 4 000 000 × 100 = 6 % ročně

To je hrubá návratnost. Skutečný výnos ale bývá nižší. 

Čistá návratnost (reálnější pohled)

Do výpočtu je potřeba zahrnout:
- daň z nemovitosti
- pojištění
- fond oprav
- správu nemovitosti
- období bez nájemníka
- případnou daň z příjmu
- úroky z hypotéky

Vzorec: (ROČNÍ NÁJEM - ROČNÍ NÁKLADY) / CELKOVÁ INVESTICE X 100 =

Například pokud roční náklady činí 60 000 Kč:
(240000 – 60000) / 4000000 × 100 = 4,5

To už je mnohem přesnější údaj.

Nezapomeňte na růst hodnoty nemovitosti

Skutečná návratnost investičního bytu se skládá ze dvou částí:
- pravidelný výnos z nájmu
-dlouhodobý růst ceny nemovitosti

Například během posledních let rostly ceny bytů v lokalitě Praha i dalších velkých městech stabilním tempem. Právě kombinace nájmu a kapitálového zhodnocení dělá z nemovitostí atraktivní investici.

Doba návratnosti

Jednoduchý výpočet: POŘIZOVACÍ CENA  / ČISTÝ ROČNÍ ZISK = POČET LET NÁVRATNOSTI

Při čistém zisku 180 000 Kč ročně: 4 000 000 / 180 000 = cca 22 let

Na co si dát pozor?

- Lokalita (dopravní dostupnost, občanská vybavenost)
- Stav nemovitosti
- Vývoj trhu
- Reálná výše nájemného
- Možná regulace nájmů

Pokud hledáte aktuální nabídky investičních bytů napříč Českou republikou, můžete využít realitní portál DBP.cz – DomyBytyPozemky.cz, kde najdete širokou nabídku nemovitostí vhodných k investici. Aktuální nabídky bytů si můžete prohlédnout zde:
https://www.domybytypozemky.cz

Shrnutí

Výpočet návratnosti investičního bytu není složitý, ale je nutné počítat realisticky. Hrubý výnos je pouze orientační údaj – důležitější je čistá návratnost a dlouhodobý potenciál růstu ceny.

Správně vybraná nemovitost v dobré lokalitě může přinášet stabilní pasivní příjem i ochranu kapitálu před inflací.